toggle
2019-09-24

『銀行の不動産担保の評価方法』

今回のブログの内容は、

銀行の不動産担保の評価方法についてお伝えします。

 

まずは土地になりますが、

銀行が担保評価する場合の単価/㎡の基準は、路線価になります。

 

この路線価×面積=土地評価額になります。

 

そしてこの土地評価額に担保の掛け目を掛け算したものが、

担保価格になります。

 

路線価がない場所(市街化調整区域)については、

固定資産税評価額×評価倍率で掛け算したものが、土地評価額になります。

 

担保の掛け目についてですが、概ね銀行は

更地や建物に未登記建物がない場合は、7割で見ていると思います。

 

逆に、未登記建物がある場合の土地の担保掛目は

2割で私が在籍していた銀行は評価していました。

 

建物については構造(木骨・鉄骨・鉄筋コンクリート)と

この構造の単価/㎡(経過年数を控除)に面積を掛け算したものが、

建物評価額になります。

 

建物評価額の担保掛け目は土地と同様で、

7割で評価している銀行が多いと思います。

 

未登記建物があった場合は、土地の評価と同様に、2割で評価します。

 

例)土地200㎡/路線価100千円/㎡  建物100㎡/単価150千円㎡(木骨)

土地建物合算での実勢売買価格50,000千円

 

土地評価額          200㎡×100千円=20,000千円

土地担保価格        20,0000×70%=14,000千円

 

建物評価額          100㎡×150千円=15,000千円

建物担保価格       15,000千円×70%=10,500千円

 

土地建物評価額 20,000千円+15,000千円=35,000千円

土地建物担保価格14,000千円+10,500千円=24,500千円

 

 

この事例を見ていただければお分かりのように、

実勢売買価格が5千万円の物件でも評価額は

7割程度の3,500万になってしまいますし、

担保価格になるとさらに3割低くなり、2,450万です。

 

実勢売買金額と比較すると、ほぼ半値で

担保価格になっていることが理解できると思います。

 

 

また、不動産担保依存主義が平成バブルを生んだ原因でもあり、

不動産担保偏重主義で融資の取り扱いをしてきた結果が、

銀行員の財務分析能力の低下を招いた原因ではないでしょうか。

 

【株式会社しのざき総研youtubeチャンネル】

【DVD好評発売中!】